Ha pensado en comprar vivienda para arrendar

Por Angélica Cano
angelica.cano@elheraldo.co

Invertir en la compra de vivienda para arrendar, además de ser una buena opción, es una de las negociaciones más seguras.

Más que ganar una renta, es la tendencia y “la norma general es que un inmueble se valoriza”. Así lo define Karina Matute Pineda, experta en ventas y arriendos.

La también gerente de la inmobiliaria Certain y Pezzano aconseja que, depende del objetivo que tenga el arrendatario, para empezar en el negocio de finca raíz, lo mejor es adquirir apartamentos pequeños, de 1 alcoba o aparta-estudios, desde 38 m2 hasta 65 m2; o apartamentos de 2 alcobas, entre 60m2 y 90m2.

“El retorno a la inversión es más pequeño, pero más seguro”, explica.

A la hora de una negociación, la experta en el sector inmobiliario, asegura que en caso de hacer un crédito, “no puede esperar pagarlo con el valor del arriendo”. Dice que lo importante es tener el mayor número de liquidez posible para buscar la menor financiación.

Agrega que “es mejor tener mayor valor de cuota inicial para que la financiación quede en un porcentaje más bajo”.

Destaca la importancia de tener en cuenta la ubicación del inmueble, “que se encuentre en una zona de valorización y de buena demanda, que dé estabilidad en la renta”.

50%

del mercado de apartamentos en edificios tienen mayor demanda, por encima de las casas, en conjuntos, locales, oficinas y bodegas.

 

“La oferta de casas en Barranquilla es muy limitada, se mueven más los apartamentos en edificios”.

José Ferreira Daza
GERENTE ALIADOS INMOBILIARIOS

“Cuando una persona va a comprar debe tener en cuenta que pueda, vender bien, otra vez, su propiedad”.

Karina Matute Pineda
GERENTE CERTEIN Y PEZZANO

“Cuando se trata de usarlo como inversión, lo mejor es comprar un inmueble sobre planos”.

Franco Martínez-Aparicio
PDTE JUNTA LONJA DE BARRANQUILLA

 

COMPRAR SOBRE PLANOS

Según Franco Martínez-Aparicio Palacio, presidente de la Junta Directiva de la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, cuando se trata de comprar un predio para arrendar, aconseja hacerlo sobre planos. “Se tiene una maximización de la valorización del inmueble”, dice.

Considera que un apartamento que dure más de 4 meses vacío representaría una fuerte carga financiera para su dueño, “genera gastos, porque el retorno a la inversión es cero y daña el inmueble”.

Como presidente de la inmobiliaria Igama S.A., admite que actualmente el mejor negocio no es comprar una vivienda en estrato 6 –está muy frío–, ni elegir apartamentos muy grandes –no están rotando mucho–.

Asevera que “tienen una rotación muy interesante los apartamentos en estrato 2 y 4, con 130 m2 máximo y con dos habitaciones”.

Martínez-Aparicio señala que solo un sector muy mínimo de clientes solicita o exige inversiones extras, porque incrementan los costos de arriendo.

“Para arrendar un apartamento, la prioridad es que esté en muy buen estado, pintado, con pisos brillantes y sea funcional al 100%”, explica.

En materia de costos, dice que las casas con mayor salida son las que van entre $140 y $210 millones, depende del estrato (2 y 3), ubicación, comodidades y acabados.

“Se están viendo casas en estrato 2 con muy buenos acabados, con el fin de atraer al comprador y, en su medida, el inversor la compra para ponerla en arriendo”, concluye.

 

Para una pareja joven, no es relevante que tenga o no ascensor, pero si prefieren los apartamentos en conjuntos cerrados, con áreas comunes más amplias.

Si busca rentabilidad, adquiere más cuando arrienda un apartamento de 50 m2 (0,75 %), que en el caso de un inmueble de mayor tamaño (0,4 %).

A las personas mayores, de 40 años, les gusta estar muy cerca de las zonas comerciales, y además prefieren los apartamentos con ascensores.

 

SATURACIÓN EN ESTRATOS ALTOS

José Ferreira Daza, gerente de Aliados Inmobiliarios S.A.,también comparte la opinión de los expertos del sector, al reiterar que los apartamentos en estratos 5 y 6 están muy saturados.

Precisa que existe demasiada oferta en el mercado, que hace que la rotación sea más lenta.

Como especialista en ventas y arriendos de inmuebles confirma que los apartamentos en estrato 4, que tienen mayor rotación para arriendo son los que están en el orden de $300 y $350 millones, entre 80 y 120 m2.

Sobre invertir en mejoras en el inmueble, Ferreira explica que es muy relativo, porque no siempre acelera el arriendo de un inmueble.

“Es una exigencia muy puntual de pocos clientes, lo importante es que el apartamento esté en muy buenas condiciones, que el edificio tenga buen mantenimiento, y que no sea elevado el costo de la administración”, puntualiza.

Recalca que por el tema de seguridad, las casas son más difíciles de arrendar, por lo que considera que en Barranquilla se mueve más el arriendo de apartamentos en edificios, en conjuntos cerrados o conjuntos residenciales.

RECOMENDACIONES

Finanzaspersonales.com.co habló con expertos en el mercado inmobiliario, quienes ofrecen recomendaciones muy útiles para quienes están pensando en comprar vivienda para ponerla en arriendo:

Compre una vivienda que no sea muy costosa
Según la coordinación de Estudios e Investigaciones de la Lonja Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, los inmuebles ubicados en estrato 4 se alquilan más rápidamente. Resulta importante que el canon mensual del arrendamiento sea menor a los 2 o 3 salarios mínimos, que no pase el $1’500.000 bajo ninguna circunstancia. El inmueble para este tipo de negocios entonces debe costar como máximo $200’000.000.

No escoja una vivienda con una cuota de administración cara
Es difícil negociar un apartamento estrato 4 con una administración de más de $200.000. El problema de administraciones costosas lo tienen principalmente los edificios con pocos apartamentos. En el tema de costos, los servicios públicos deben estar de acuerdo con el apartamento o la casa. Estadísticas confirmas que las personas prefieren apartamentos en sectores con servicios más baratos.

Adquiera una vivienda con buena infraestructura y equipamiento comunal
La vigilancia privada y la seguridad de la residencia son básicas. Es importante que tengan equipamiento comunal (canchas, zonas de niños, gimnasio, salón comunal, piscina). Las zonas comunales son clave, así que antes de comprar mire bien el conjunto. Verifique el estado de la edificación y el mantenimiento de las zonas comunes. La administración debe funcionar bien.

Elija una vivienda pequeña o mediana
Hoy día, las personas buscan viviendas sencillas. No importa que no tenga jacuzzi en el baño o que no tenga más de 300 metros cuadrados. Los inmuebles ostentoso son difícil de arrendar.

Es mejor usado que nuevo
Expertos aseguran que el inmueble usado se arrienda bien, siempre que esté en un buen estado. Sugieren conseguir un buen usado de menos de 10 años.

No se equivoque en la ubicación
Busque un barrio en desarrollo con perspectivas de valorización. Las viviendas que están ubicadas cerca a universidades también tienen una buena demanda.