Excavación por obras nuevas, preocupación de vecinos

Por Angélica Cano
angelica.cano@elheraldo.co

 

Las excavaciones para sótanos y anclajes de muros de contención son algunas de las incidencias que se presentan, en reiteradas ocasiones, en obras nuevas.

Así lo confirma José Zapata Valderrama, arquitecto y miembro de la Lonja de Propiedad Horizontal de Barranquilla, al especificar que los daños que se pueden generar son motivo de preocupación y recelo por parte de los propietarios de las viviendas vecinas, por el peligro que conlleva y que pueden terminar invadiendo el subsuelo de las propiedades.

“Cada vez que se realiza una excavación o la ejecución de cualquier contención de tierras se produce, entre otros efectos, movimientos en el terrero circundante. Estas deformaciones pueden ocasionar alteraciones en las edificaciones vecinas y en las cimentaciones e instalaciones de las viviendas”, explica el arquitecto.

Según Zapata, el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de Barranquilla señala que, previo al inicio de las obras, el constructor responsable de la obra debe realizar actas de vecindad con los propietarios y/o habitantes de los predios colindantes, para certificar el estado en que se encuentran las construcciones vecinas.

Responsabilidad de las autoridades

Silvia Padilla, presidente de la Lonja de Administración de Porpiedad Horizontal de Barranquilla, reitera que, en su experiencia asesorando algunos afectados de copropiedades, por este tipo de incidencias, es conveniente que las viviendas ubicadas en el área de influencia de excavación y/o de los anclajes, previo al inicio de los trabajos, tengan el acta de vecindad.

Además, sugiere que se debe solicitar, a las autoridades competentes, el Estudio de Riesgo que acredite la no interferencia con las instalaciones en el subsuelo y afectación de las edificaciones por la excavación. 

Padilla añade que se debe exigir “un compromiso de reparación por los posibles daños que ocasionen en las viviendas, no solo colindantes sino también en el área de influencia de la excavación y/o de los anclajes”.

La presidente de la Lonja de Propiedad Horizontal ve con preocupación el vacío que existe en la normatividad y que se han visto desprotegidos muchos ciudadanos, de alguna manera,  ante la falta de conocimiento de la norma colombiana NSR-10 y el proceso que realiza la autoridad competente, frente a proyectos de gran magnitud, que equivale a grandes excavaciones.

 

Excavaciones Área de influencia

Como experto en reglamentación, Zapata asegura que la zona de influencia de una excavación puede extenderse el doble o el triple de la profundidad del hueco del terreno.

Por lo anterior, agrega que “podría llegar a la zona de influencia de los asentamientos, detrás del muro, hasta ser cuatro veces la profundidad de la excavación en los suelos blandos a muy blandos, y cualquier edificación sufriría asientos diferenciales y movimientos horizontales, según las características”.

 

¿QUÉ RECOMIENDA LA LONJA?

1. Es necesario el respaldo jurídico, si usted tiene este tipo de inconvenientes.

2. Utilice el mecanismo alternativo de solución de conflicto, ‘la conciliación’, para establecer los hechos que lo afectan en su propiedad y buscar acercamiento con el constructor de manera legal.

3. Acuda ante la autoridad competente del Estado para informar lo que está sucediendo para comprometer a la constructora en la reparación de los daños o de los posibles daños que se ocasionen.

4. Informe también a su aseguradora para que tenga conocimiento de este tipo de problema.

 

12

casos de dueños de apartamentos en altura han solicitado asesoría ante la Lonja de Propiedad Horizontal, por estas incidencias.

 

6

afectados, en el último año, de viviendas en estratos 4, 5 y 6, han solicitado asesoría técnica por negación de la aseguradora.

 

LA NORMA DICE:

• Suscribir un acta de vecindad de forma previa al inicio del proyecto que deje constancia del estado de las edificaciones y terrenos adyacentes al proyecto.
• Las empresas de construcción suelen realizar las actas de vecindad con los predios colindantes o adyacentes al proyecto, limitando la responsabilidad a las edificaciones o predios señalados, tal como contempla la norma.
• Las viviendas no adyacentes a la excavación y que presenten daños no serán cobijadas por las compañías de seguros, al no contar con el acta de vecindad respectiva.
• Las normas que exigen el acta de vecindad se limitan a las edificaciones adyacentes o predios colindantes y no considera las áreas de influencia de las excavaciones o de los anclajes de contención.

 

“El problema legal más grave es que el ciudadano queda desprotegido”.

Silvia Padilla
LONJA PROPIEDAD HORIZONTAL

 

“Los propietarios de viviendas deben conocer sus derechos, asesorarse y exigirlos”.

José Zapata
ARQUITECTO